젠트리피케이션(gentryfiction)이란

경리단길 제트리피케이션에 대한 개념을 접하게 된 지역이다. 젠트리피케이션(gentrification)은 원래 오래되거 낡거나 소득이 낮은 사람들이 거주하거나, 영세 업체들이 모여 있는 지역이 개발되는 과정에서 대형 고급 주택과 카페 / 술집 / 문화공간 등의 시설이 들어오는 것을 말한다. 이러한 현상으로 인해 도시 미관이나 인프라는 크게 개선되지만 땅값이 상승하여 원래 살던 주민이 쫓겨나는 문제가 발생하기 쉽다.

이러한 상황 때문에 젠트리피케이션이라는 단어는 대부분 부정적으로 사용되고 있으며, 아예 내쫓음 등으로도 의역되기도 하지만, 엄밀히 말하면 내쫓음은 젠트리피케이션 자체가 아닌, 젠트리피케이션의 '결과'에 해당하는 것이다. 이 순화시킨 단어를 기계적으로 사용하면 임대료가 높아지면서 세입자가 더 높은 임대료를 지불할 수 있는 세입자로 바뀐다는 현상의 본질을 설명하지 못하게 된다. 고급주택화로 번역하는 경우도 있으나, 이 경우에는 젠트리피케이션이 사람들이 사는 공간으로 한정되는 것으로 오해할 소지가 충분히 있다. 이러한 이유 때문에 원어를 그대로 사용해야하는 경우가 많다.

1964년 영국인 지리학자이며 사회학자인 루스 글래스가 그의 저서, 런던: 변화의 양상(London: Aspects of Change) 에서 처음 사용한 조어. 영국의 상류 신분을 의미하는 '젠트리(gentry)'와 '~화(化)하다'는 의미의 접사 '-fication'이 결합한 파생어이다.

젠트리피케이션의 대상이 되는 곳은 인공적이기보다 기존 원주민들이 지역적인 개성과 특유의 감수성을 잘 살림으로써 그 원주민들과의 다소 특이한 문화를 오랫동안 가꾼 온 힙한 사람들 및 예체능인들을 주요 원인으로 꼽을 수 있다

이러한 이유 때문에 사람들 사이에서 인스타그램을 통해 유명세를 타게 되는 장소는 소문을 듣고 온 손님들의 대량으로 유입과 이러한 사람들을 통한 매출이 당연히 올라간다. 수요가 늘어나는 것을 본 집주인은 실제이익을 더 얻고 싶어하려는 욕심이 생겨서 임대료 상승이라는 경제적이며 합리적인 선택을 하게된다.

소상공인의 입장에선 입소문을 적당히 퍼지면 좋지만, 이것 또한 과하면 결국 집주인에 의해 임대료가 급격하게 상승으로 이어지므로 반가운 소식만 아니다. 이러한 점은 상업적인면을 제외하고 전세·월세살이 하는 기존 주민들에게 영향을 끼친다.

앞서 말했듯이 특정 지역이 입소문을 타기 시작하여 수요가 급격하게 상승한 상업 시설의 공급량은 부족해진다. 이러하지 못한 현상에 계획조차 생각하지 못한 대규모 재건축 사업 같은 공급의 증대도 전무한데다가 수요 폭등 현상이 일시적일 수도 있다는 가능성을 완전히 고려하지 않을 수 없어 보통은 토지주택공사나 기획재정부도 이를 신경쓰지 않는 것이 현실이다.

일부 소상공인들이 젠트리피케이션이 집중화된 지역에서 점차 거리가 있는 동네로 옮겨가기도 하는데, 심한 곳은 옮겨 간 곳마저도 수 년 사이에 다른 문화 공간이 물밀듯이 들어와 입대료 상승의 영향이 물감처럼 퍼진다. 대표적인 사례로는 홍대에서 상수동·연남동’이 있다. 이보다 더 오래 전에 고착화된 사례로는 서울 중구 명동거리 일대가 있다. 이렇게 열심히 장사를 해도 아예 그 번화가를 떠나거나 그 건물을 아예 매입해버리지 않는 이상 죽 쒀서 건물주에게만 주는 일이 반복될 수 있다.

그 이후에는 젠트리피케이션이 고착화된 지역엔 점차 맥도날드와 스타벅스 같은 대기업 프랜차이즈 시설이 들어서게 되는데, 이는 보통 반짝 유행하는 곳이 아니라, 이미 상업적으로 정착 및 고착화된 지역에서 나타나는 특징이다. 물론 프랜차이즈는 개성도 없고 볼거리도 없지만, 그만큼 상업지구로서의 수요와 공급이 안정화되었다는 의미한다.

달리 말하면 지역을 찾는 동기가 개성적이고 특이한 부분이라는 이유에서 멀어지고, ‘있을 거 다 있어서’, ‘편해서’와 같은 편리성에 초점을 맞춰간 곳이 이 프랜차이즈가 들어오는 것과 같은 느낌이다..

그러나 위처럼 고착화된 사례는 극히 드물다. 대부분은 반짝 관심으로 반짝 인기를 끌다가 마치 주식의 테마주처럼 가파르게 쇠락하는 경향이 많다. 이렇게 빠르게 폐업할 위험성이 높은 곳엔 대형 프랜차이즈 사업가들이 굳이 모험하지 않는다. 그래서 이런 곳엔 프랜차이즈 시설보다는 개인 카페나 고기/치킨집이 많은 편이다.

몇 년 간 기세를 잘 지속하면 고착화된 상업 지구로 거듭날 수 있겠지만, 유명세로 인해 임대료가 오르면서 그 형세를 막는 역전 현상이 발생한다. 따라서 2010년대 들어서 젠트리피케이션의 전조현상이 보이다가도 매출이 떨어지고 동네 경제가 몰락하게되는 위험이 높다.

본질적인 상승 요인이었던 그 지역만의 특색을 무시하고, 그로 인한 ‘반짝’ 인기를 예감하지 못한 투자자들이 이런 곳에 힘을 실어줄 수록 고객들의 발길이 끊길 가능성이 크다. 점차 개성이 사라지면서 지역 경제가 몰락하는 일로 전이될 수 있다는 뜻이다. 이러한 수순은 소상공인뿐만 아니라 대형 프랜차이즈까지 함께 몰락할 위험이 매우 높다.

신도시는 아무 것도 없던 불모지나 농촌을 국가나 시·도 차원에서 작정하여 개발하는 것이고, 젠트리피케이션은 원주민들(저소득층)이 정도 살던 곳에 힙하다는 카페 / 식당 / 술집등이 입소문 또는 SNS에 소개가 되어 지역 경제가 활성화되자 대형 투자자들이 들어서는 것이다.