최근정부에서LTV의비율을50%까지낮춰준것이많은이슈가되어오늘은LTV에대해서알아보고자합니다.어느정도사회생활을한직장인들과결혼을앞둔예비신혼부부등일반인들이라면관심을무조건가지고있을집.또한집이라면한국에서집을가지고있다고하면안정적인것과재테크의수단으로도활용되고있는데요.우선LTV란담보인정비율의단어이며정부금융조직에서내부적으로대출심의에기준이되는제도이다.이는부동산(차,배,등)과부동산(빌딩,상가,땅)에대하여담보로인정하는가치의비율을의미한다.
시장에서판단된가격5억원의해당하는아파트한채를소유하고있는사람이시중은행에서주택담보대출을통해4억원을빌렸을때,LTV(담보인정비율)는80%가된다.주택담보대출받은사람이돈을못갚았을때금융기관은담보되어있던주택경매를통해대출금으로채권을회수해야하는데,LTV의비중이크면시중은행에서대출원리금을모두회수할수있을지걱정이되며회수에실패하게된다면회사의부담으로이어질수있다.또한주택경매가진행되었지만갚아야하는대출금보다훨씬낮은가격으로주택이팔릴수도있으며,주택의가치가갑자기크게떨어지는상황또한은행에큰부담으로이어질수있다.만약이러한경우에는지금아파트의가격이높더라도그걸팔아서채권을온전히회수할수가없을것이다.이런우려를수치화한것이바로LTV이다.즉일반적으로대출을은행가서받을때,담보를제시하면정부에서그대출한도를정해주는기준이바로이LTV비율이다.
그리고담보로잡을대상에대한가치는일반적으로제삼자에의해공정가치를의뢰하거나신뢰성이있는기관의인증자료를바탕으로책정되게된다.예를들어차의경우구매가격과연식,주행거리,사고여부등을통해가치가측정되며,주거건물의경우공시지가를기준으로따지기도한다.일반적으로LTV라면부동산에대한담보대출을뜻하기도하며주택을담보로할경우주택담보대출,자동차를담보로할경우자동차담보대출로일컫는다.
정부 규제의 기준지표로서 적용되고 있고 2011년 IMF의 보고서에 따르면 국가별 LTV는 브라질 80~100%, 중국 60%, 싱가포르 70% 이하, 한국 60~70%, 러시아 60%라고 한다.
대한민국에서LTV를인정하는시세는일반적으로KB국민은행에서전월까지의거래액을기준으로산정한표준시세중하위평균가를적용한다.그러므로시세반영이당시의매매가가아니기때문에상승장에서전고점을찍는경우,LTV를40%로인정받는다고해도실제로는35~38%만인정받는경우가대부분이다.
담보로잡힌대상의가치가아무리높다고하더라도15억이상의아파트는최고가아파트로분류되어주택담보대출자체가제한이걸리게된다.
일본에서는2021년에는이러한규제가아직존재하지않기때문에주택을새로구입하는경우가특정금융기관에따라모든비용까지포함하여110%~200%까지인정을해준다.그러나전기간고정기준90%를넘기면금리가1.5~2배가넘어버리므로3000만엔아파트를구매한다면일반적으로는자기부담금300만엔정도는자발적으로넣고들어간다.일본의경우버블경제말기에본격적으로시행한부동산대출총량규제기간을제외하고는LTV에대한규제를실시한적이없다.
정부는2002년9월투기과열지구에대하여LTV60%이내로제한규제를도입하면서LTV에대하여규제를시작하였다.그이후대한민국부동산가격이급격하게상승하자11월에는전지역으로확대가되었으며2003년10월에는투기지역의아파트에대하여LTV비율을40%로제한하였다.2008년미국금융위기로인해자산에대한가치가급격하게하락하고부실대출위험이늘어남에따라수도권의LTV비율이60%를50%적용으로강화하였다.
2012년부터부동산경기부양책요구로DTI와LTV의규제좀더완화를경제계에서는요청함에따라2013년4월박근혜정부시기에는생애최초주택구입자금에대하여연말까지LTV를70%로상향하였으며2014년7월에는LTV를70%로일괄적으로모두상향했다.
그러다가문재인정부시기에들어서부동산가격이폭등하자,정부는2017년6월6.19부동산대책을내놓아LTV를60%로인하하였고,같은해8월에는8.2부동산대책을내놓아LTV를다시40%로대폭인하하여돈줄을마르게하였다.
이러한규제를집행하지만전국적으로집값이진정되지않자,대한민국정부는9.13부동산종합대책을내놓았다.보다간단히말해,아파트를한채라도보유하면LTV를0%로적용하겠다는내용.사실상기존주택소유자는신규주택구입목적의대출을받을수없다는의미가된다.실제로최종구금융위원장은"다주택자(2채이상소유한사람)가은행대출을통해주택을더구입할수없도록하겠다.현금가지고사겠다는것은막을수없겠지만.